ДДС при наем и наемът като стопанска дейност

Темата на днешния блогпост са доходите от наем жилище или друг обект като стопанска дейност и ДДС при наем. Преди да започнем по същество уточняваме, че тук става дума за доходите от дългосрочен наем. Имаме самостоятелен материал за данъчното облагане на доходите от AirBnB, т.е. за краткосрочен наем.

Доходи от наем по ЗДДФЛ

Чл. 10, ал. 1, т. 4 от ЗДДФЛ определя, че при приходите от наем са отделна категория приходи. Те са различни от доходите от стопанска дейност, които са поставени в съвсем различни категории.

За доходите от наем са въведени конкретни правила, които могат да бъдат обобщени по следния начин

1. 10% нормативно признати разходи, с които се намалява данъчната основа.
2. 10% данъчна ставка за дохода.
3. Авансово облагане на доходите.

Накратко, доходите от наем на недвижимо имущество се облагат ефективно с данъчна ставка от 9%. За разлика от други доходи на физическите лица, тези се декларират и плащат авансово – на тримесечие.

ДДС при наем, който попада в тази категория на доходите, не се дължи. Причината е, че тук не говорим за независима икономическа дейност. Повече за това по-долу.

Отдаването на имоти под наем като стопанска дейност

Макар доходите от отдаване на недвижимо имущество под наем да са дефинирани изрично като такива в ЗДДФЛ, законът все пак допуска те да бъдат третирани и по друг начин. Това се случва, когато дейността на лицето, отдаващо имотите, може да се определи като стопанска. 

При тези обстоятелства посочените по-горе правила са различни и по отношение на дохода се прилага следното:

1. Данъчната основа е равна на положителната разлика между приходите от наем и разходите във връзка с имотите.
2. Данъчната ставка е 15%.
3. Доходите се облагат с годишната данъчна декларация.

Кога доходите от наем са стопанска дейност?

Това е най-сложният, но и най-важен въпрос за статията. Проблемът с отговарянето му е, че в закона няма ясна червена линия, преминаването на която ще квалифицира дейността като стопанска. 

Критерият, който НАП трябва да използва, е дали едно лице е формирало предприятие. Казано по друг начин, важно е дали лицето организира дейността си като търговец. Търговското управление на една дейност може да включва следното:

• Наемане на персонал или използване на услуги на трети лица за управление на имотите.
• Реклама и маркетинг, различни от публикуването на обяви за конкретните имоти.
• Воденето на счетоводство за приходи и разходи от дейността.

Може би най-характерното за стопанска дейност в днешно време е закупуването на имоти с инвестиционна цел. Ако едно лице закупи недвижим имот и сделката няма за цел да задоволи неговите жилищни нужди, приходите от наем от този имот следва да се третират като стопанска дейност.

ДДС при наем

Най-важното, което трябва да запомните за ДДС, е че то се дължи единствено при извършване на независима икономическа дейност. “Независима икономическа дейност” по ЗДДС за нуждите на статията е еднозначно понятие със “стопанска дейност” по ЗДДФЛ.

Дори и при стопанска дейност не винаги се дължи ДДС. В долните абзаци ще разгледаме накратко:

• ДДС при наем на жилище
• ДДС при наем на друг обект

Обектът, който се отдава под наем, е от значение за това дали доставката по смисъла на ЗДДС е облагаема или не.

ДДС при наем на жилище

Съгласно чл. 45, ал. 4 от ЗДДС отдаването под наем на имот за жилищни цели е освободена доставка. ДДС не се начислява върху освободените доставки. За да не се начислява данък, трябва да бъдат спазени следните критерии:

• Обектът да бъде жилище.
• Наемател да бъде физическо лице.
• Имотът да се използва от наемателя за жилищни нужди.

Тук може да бъде проблем, ако предназначението на имота е за “ателие за творчески нужди” или, ако наемател не е физическо лице, а фирма. Разбира се, говорим за дългосрочен наем, а не за апартамент за гости.

ДДС при наем на друг обект

Ако обектът, който се отдавам, не е жилище, следва да се начисли ДДС. Остава валидно изведеното по-горе правило, че ДДС се дължи единствено при независима икономическа дейност. Ако един стопански имот се отдава под наем по нетърговски начин, то ДДС няма да се дължи.

Ползване на данъчен кредит за ДДС при наем

Възстановяването на ДДС е въпрос, който интересува най-много хората, придобиващи инвестиционни имоти. Обикновено това са обекти в нови сгради, продажбата на които се облага с ДДС. Това ДДС може да бъде възстановено, ако имотът се използва, както следва:

1. В рамките на стопанска дейностна купувача и
2. За облагаеми доставки.

Двата критерия трябва да бъдат налице, за да може да се признае правото на данъчен кредит. Тази тема обаче е важна и комплексна, поради което планираме да я разгледаме в отделна статия.