ДДС при наем и наемът като стопанска дейност през 2026

Динамичната макроикономическа среда, интеграцията на България в Еврозоната и непрекъснатото хармонизиране на националното данъчно законодателство с европейските директиви превръщат пазара на недвижими имоти в изключително комплексна екосистема. Управлението на инвестиционни активи и генерирането на доходи от наем изисква задълбочено познаване на нормативната база, за да се избегнат тежки финансови санкции и да се оптимизира реалната възвръщаемост на капитала. С влизането в сила на мащабните промени в Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС) от 1 януари 2026 година, концепциите за ДДС при наем, праговете за задължителна регистрация и границата между пасивен доход и стопанска дейност търпят фундаментална еволюция.

Настоящият доклад, изготвен с експертизата на правно-счетоводна кантора Balance.bg, предоставя изчерпателен, аналитичен и многоизмерен поглед върху данъчното третиране на доходите от отдаване на недвижимо имущество. Разгледани са детайлно механизмите на подоходното облагане, рисковете от преквалификация на дейността от страна на Националната агенция за приходите (НАП), революционните промени в ЗДДС относно включването на освободена доставка в облагаемия оборот, както и новите режими за малки и средни предприятия (SME) в рамките на Европейския съюз. В допълнение, докладът интегрира финансови модели за изчисляване на реалната нетна доходност от наем, съобразявайки се с данъчната тежест и транзицията към единната европейска валута.

Фундаментални принципи на подоходното облагане при дългосрочен наем

Българското данъчно законодателство, и в частност Законът за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ), възприема диференциран подход към различните източници на богатство. Съгласно чл. 10, ал. 1, т. 4 от ЗДДФЛ, приходите от отдаване под наем или друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество са обособени като самостоятелна и ясно дефинирана категория. Тази категоризация е от критично значение, тъй като тя поставя ясна демаркационна линия между пасивното управление на лично имущество и доходите, генерирани от активна независима икономическа дейност или стопанска дейност.

Механизъм на формиране на данъчната основа и ефективна тежест

Когато едно физическо лице отдава недвижим имот под наем при условията на пасивен инвестиционен доход, законодателят е предвидил облекчен и предвидим механизъм за изчисляване на данъчните задължения. Ключовият елемент в този механизъм е правото на приспадане на нормативно признати разходи (НПР). Според чл. 31 от ЗДДФЛ, брутният размер на придобития доход се намалява с 10% фиксирани разходи, без да е необходимо лицето да представя първични счетоводни документи (фактури, касови бонове или договори за ремонт), за да докаже тяхното реално извършване.

След приспадането на тези 10%, получената сума формира облагаемата данъчна основа, върху която се прилага плоската данъчна ставка от 10%. Тази математическа формула води до извода, че ефективната данъчна тежест върху брутния приход от наем за физически лица възлиза точно на 9%. Ако разгледаме хипотетичен сценарий на инвестиционен имот в центъра на София, генериращ месечен наем от 1,000 евро (приблизително 1,956 лв.), годишният брутен доход би възлязъл на около 23,472 лв. След приспадане на 2,347 лв. нормативно признати разходи, облагаемата основа става 21,125 лв. Дължимият данък върху тази основа е 2,113 лв. годишно, което се равнява на около 176 лв. месечна данъчна тежест.

Компонент на изчислението	Стойност на месечна база (Евро)	Стойност на годишна база (Евро)	Стойност на годишна база (Лева)
Брутен приход от наем	€ 1,000.00	€ 12,000.00	23,472 лв.
Нормативно признати разходи (10%)	€ 100.00	€ 1,200.00	2,347 лв.
Облагаема данъчна основа	€ 900.00	€ 10,800.00	21,125 лв.
Дължим данък по ЗДДФЛ (10%)	€ 90.00	€ 1,080.00	2,113 лв.
Нетен разполагаем доход	€ 910.00	€ 10,920.00	21,359 лв.

Този преференциален режим има и своите ограничения. Ако инвеститорът е придобил недвижимия имот чрез използване на банков кредитен ливъридж (ипотечен кредит), платените лихви към финансовата институция не могат да бъдат допълнително приспадани от данъчната основа при този режим на облагане. Това е съществена разлика спрямо корпоративното подоходно облагане, където финансовите разходи намаляват директно счетоводната печалба.

Процедури по деклариране, авансово облагане и данъчни облекчения

За разлика от доходите по трудови правоотношения, при които работодателят администрира изцяло данъчния процес, доходи от наем изискват проактивно участие от страна на данъчно задължените лица чрез система за авансово облагане. Авансовият данък се дължи и декларира на тримесечна база до края на месеца, следващ съответното тримесечие. Специфично изключение е въведено за четвъртото тримесечие на календарната година, за което авансов данък не се дължи и не се внася, освен ако лицето не изрази изрично писмено желание за това. Окончателното изравняване и деклариране на годишните доходи се извършва чрез подаване на годишна данъчна декларация (Приложение № 4 към чл. 50 от ЗДДФЛ) в срок от 1 март до 30 април на годината, следваща годината на придобиване на дохода.

Административната тежест по удържането и внасянето на данъка е строго дефинирана според правния статут на наемателя. Когато получател на услугата (наемател) е предприятие (юридическо лице) или самоосигуряващо се лице, законът вменява задължението за администриране на данъка изцяло върху него. Наемателят е длъжен при изплащане на месечната наемна вноска да изчисли данъчната основа, да удържи дължимия 10-процентов авансов данък и да го преведе по сметките на републиканския бюджет, като същевременно издаде Сметка за изплатени суми (СИС) и при поискване – служебна бележка на наемодателя. Това облекчава значително физическото лице наемодател. Обратно, когато договорът за наем е сключен между две физически лица, които нямат качеството на предприятия, наемодателят носи пълната отговорност сам да изчисли, декларира (чрез декларация образец 4001) и внесе авансовите си вноски в НАП.

Съществуват и специфични социални облекчения. Лицата с трайно намалена работоспособност (50 и над 50 на сто, удостоверено с валидно решение на ТЕЛК/НЕЛК) ползват съществено предимство. Те имат право да намалят месечната си облагаема основа с 337.50 евро (еквивалента на необлагаемия минимум, адаптиран към новите валутни реалности за 2026 г.), преди да се начисли данъкът. Ако наемателят е фирма, наемодателят с инвалидност трябва да предостави копие от експертното решение, за да не му бъде удържан данък до достигане на нормативния лимит. Освен това, ако облагаемият доход на такова лице на годишна база остане под прага от 4,049.43 евро (7,920 лв.), то дори е освободено от задължението да подава годишна данъчна декларация, при условие че няма други облагаеми доходи.

Когато отдаваният имот е в режим на съпружеска имуществена общност (СИО) или обикновена съсобственост, приходът и произтичащата от него данъчна тежест се разпределят стриктно съобразно идеалните части на собствениците. Например, ако месечният наем е 800 лева, а съпрузите притежават имота поравно, всеки от тях формира индивидуален брутен приход от 400 лева, съответно дължи индивидуален данък от 36 лева месечно. Фактът, че цялата сума може да постъпва по банковата сметка само на единия съпруг, е ирелевантен за данъчното право – всеки от собствениците е длъжен да подава самостоятелни декларации за своята пропорционална част.

Преквалификация: Отдаването на имоти под наем като стопанска дейност

Един от най-високите правни и финансови рискове за съвременните инвеститори в недвижими имоти се крие във възможността приходната администрация да преквалифицира генерираните доходи от наем от пасивен инвестиционен доход в доход от стопанска дейност. Макар ЗДДФЛ да признава наема като отделен източник на обогатяване, законът не е абсолютен. При определени обстоятелства, когато действията на физическото лице надхвърлят простото управление на лична собственост и придобият характеристиките на организиран бизнес модел, НАП има законовото основание да приложи режима на облагане, валиден за едноличните търговци (ЕТ).

Данъчните последствия от подобна преквалификация са изключително тежки и често драматично променят финансовия модел на инвестицията:

1. Промяна в данъчната ставка: Вместо стандартните 10%, доходът от стопанска дейност се облага със ставка от 15%.
2. Премахване на нормативно признатите разходи: Отпада възможността за автоматично приспадане на 10% НПР. Данъчната основа вече се формира като счетоводна печалба – положителната разлика между документираните приходи и реално направените и доказани разходи, свързани с имотите (разходи за управление, счетоводство, лихви по кредити и данъчни амортизации).
3. Осигурителна тежест: Лицето, упражняващо стопанска дейност, придобива качеството на самоосигуряващо се лице. То дължи задължителни социални и здравноосигурителни вноски върху генерирания облагаем доход (до достигане на максималния осигурителен праг, който за 2026 г. е фиксиран на 2,300 евро или 4,500 лв.). Вноските включват фонд „Пенсии“, допълнително задължително пенсионно осигуряване (ДЗПО) и здравно осигуряване, чиято съвкупна тежест може да надхвърли 27% върху основата.

Дефиниране на стопанската дейност: Критерии на приходната администрация

Основният проблем пред инвеститорите е липсата на ясна, количествено измерима „червена линия“ в законодателството – например фиксиран брой имоти или оборот, чието преминаване автоматично да класифицира дейността като стопанска. Вместо това, преценката се прави въз основа на съвкупност от качествени критерии, изведени от чл. 1, ал. 3 от Търговския закон (ТЗ). Ключовият въпрос е дали лицето е структурирало дейността си като предприятие, предоставящо услуги на свободен пазар с цел системно формиране на печалба.

Експертите от правно-счетоводна кантора Balance.bg идентифицират няколко водещи индикатора, които НАП и административните съдилища системно използват за доказване на търговско качество при управлението на наеми:

• Инвестиционен мотив и систематичност: Ако лицето системно закупува недвижими имоти (особено чрез използване на значителен външен кредитен ресурс), които очевидно не са предназначени за задоволяване на собствените му или семейни жилищни нужди, а единствено с цел генериране на доходност чрез отдаване под наем или последваща препродажба, налице е ясен търговски умисъл.
• Организация и управление: Наемането на персонал, сключването на договори със специализирани агенции за управление на имоти (property management), ангажирането на почистващи фирми или охрана индикира бизнес структура, надхвърляща обикновеното стопанисване на лично имущество.
• Маркетингова агресивност: Системното използване на платена реклама, брандиране на дейността, поддържане на корпоративни профили в платформи за недвижими имоти и активен маркетинг са типични белези на търговско предприятие.
• Икономическа свързаност: Ако лицето вече има качеството на едноличен търговец (ЕТ) или упражнява свободна професия, и дейността по отдаване под наем се припокрива или обслужва основната му стопанска дейност, органите по приходите могат да обединят тези потоци под общата шапка на чл. 26 от ЗДДФЛ.
• Брой обекти и честота на транзакциите: Макар само по себе си притежаването на множество имоти да не е абсолютно доказателство, сключването и администрирането на десетки наемни договори, регулярната смяна на наематели и постоянната ангажираност наемодателя свидетелстват за наличието на независима икономическа дейност.

Защитата срещу неправомерна преквалификация изисква изключително прецизно документиране на намеренията при придобиване на активите и внимателно структуриране на наемните правоотношения. Всяко съмнение за прикрито търговско предприятие може да доведе до ревизионни актове, налагащи 15% данък и осигурителни вноски за години назад, заедно със съответните лихви за забава.

Революцията в ЗДДС през 2026 година: Нови прагове и скрити капани

Възприемането на наема като стопанска дейност по ЗДДФЛ е само едната страна на монетата. Дори когато доходът се третира като пасивен по подоходния закон, отдаването на движимо или недвижимо имущество под наем с цел редовно получаване на възнаграждение категорично представлява независима икономическа дейност по смисъла на чл. 3, ал. 2 от Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС). Това означава, че физическите лица, отдаващи имоти, автоматично влизат в хипотезата на данъчно задължени лица за целите на ДДС и подлежат на стриктен мониторинг относно достигането на праговете за задължителна регистрация.

Считано от 1 януари 2026 година, българското данъчно законодателство претърпява мащабна реформа, насочена към пълно транспониране на Директива (ЕС) 2020/285 относно общата система на данъка върху добавената стойност, засягаща специалните режими за малките предприятия. Тази реформа въвежда изцяло нови правила на играта за всички инвеститори в недвижими имоти.

Новият праг за регистрация по ДДС и периодите на отчитане

До 2025 г. прагът за задължителна регистрация беше базиран на 100,000 лева оборот, натрупан за период от 12 последователни месеца. От 2026 г. тази концепция е изоставена. Новият праг за регистрация по ДДС е фиксиран на 51,130 евро (еквивалент на малко над 100,000 лв.), но вече се изчислява въз основа на генерирания облагаем оборот в рамките на една календарна година (от 1 януари до 31 декември).

Законът поставя и допълнително условие – изисква се проследяване не само на текущата, но и на предходната календарна година. Ако лицето е надхвърлило прага през предходната година, то губи правото да ползва преференциите за малки предприятия през текущата година, дори и да не е реализирало никакви продажби в началото ѝ. Моментът, в който годишният оборот в страната надвиши 51,130 евро, активира задължението за подаване на заявление за регистрация по ЗДДС. Срокът за това е изключително кратък – едва 7 дни от датата на надвишаването, а санкциите за пропускането му са жестоки, като включват не само глоби, но и задължение за внасяне на нейначисления данък за сметка на нарушителя.

Член 168в от ЗДДС: Тежкият капан на освободените доставки

Най-дискутираната и потенциално най-опасна промяна за наемодателите се крие в дефинирането на това какво точно се включва в този оборот от 51,130 евро. До 2025 г. правилото беше ясно – оборотът от освободена доставка (каквато е отдаването на жилища за жилищни нужди на физически лица) не се включваше в сумата за регистрация. Физическо лице можеше да притежава десетки апартаменти, да генерира 200,000 лева годишно от наеми, и въпреки това да остане извън радара на ДДС.

Новият чл. 168в, ал. 1 от ЗДДС, в сила от 01.01.2026 г., променя тази парадигма из основи. Разпоредбата изрично посочва, че в годишния оборот в страната се включват:

„5. освободени доставки на недвижими имоти.“

Тази формулировка отвори безпрецедентен правен дебат сред счетоводната и правната общност, тъй като липсва ясно легално определение дали „доставки на недвижими имоти“ обхваща само прехвърлянето на право на собственост (продажби), или включва и предоставянето на право на ползване чрез отдаване под наем. Експертите на Balance.bg анализират двете основни тълкувателни позиции, които се оформиха в практиката:

Позиция 1 (Тесен обхват – Наемите НЕ влизат в оборота): Защитниците на тази теза аргументират, че граматическото тълкуване на закона – изразът „доставки на имоти“, а не „свързани с имоти“ – изключва наемите. В подкрепа на това се цитира Регламент (ЕС) № 1042/2013, който ясно разграничава концепцията за самия недвижим имот от услугите, свързани с неговото управление и наемане. Ако това тълкуване се възприеме от НАП, инвеститорите, генериращи изключително пасивни доходи от жилищни наеми, ще бъдат спасени от тежката административна тежест на ДДС регистрацията.

Позиция 2 (Широк обхват – Наемите СЕ включват в оборота): Тази позиция се базира на йерархията на нормативните актове и върховенството на европейското право. Член 288 от Директива 2006/112/ЕО на Съвета използва много по-широкия термин „сделки с недвижими имоти“ (real estate transactions), в който отдаването под наем попада категорично. Тъй като практиката на Съда на Европейския съюз (СЕС) е задължителна, а директивите имат директен ефект при неточно транспониране, съществува огромен риск НАП да приеме разширеното тълкуване.

Стратегическата препоръка на специалистите: Докато Върховният административен съд (ВАС) или НАП не излязат с изрично и недвусмислено становище (указание), единственият сигурен подход е превантивният. Всички доходи от наем на жилища, макар и освободени доставки по чл. 45, ал. 4 от ЗДДС, трябва да се считат за формиращи оборот по смисъла на чл. 168в. Лицата с оборот над 51,130 евро трябва да инициират процедура по регистрация. Дори НАП да постанови мотивиран отказ, това действие служи като безспорно доказателство за добросъвестност и предпазва лицето от бъдещи ревизии и непосилни глоби. Важно е да се отбележи, че дори след такава регистрация, наемодателят няма да начислява 20% ДДС на своите наематели на жилища, тъй като самата доставка запазва освободения си характер, но ще трябва да понася месечната административна тежест по подаване на Справки-декларации с нулеви стойности за данъка.

Скритият капан на съпътстващите доставки при продажба на имот

Друг изключително рисков момент при новите правила е концепцията за „съпътстваща доставка“. Според чл. 168в, ал. 2, някои инцидентни сделки с активи не се включват в оборота за регистрация, но дефиницията за съпътстваща доставка е стеснена значително за 2026 г. Тя трябва кумулативно да изпълнява две условия: да не е свързана с обичайната икономическа дейност на лицето И да има второстепенен или случаен характер (§ 1, т. 105 от ДР на ЗДДС).

Проблемът за инвеститорите възниква при ребалансиране на портфолиото. Ако физическо лице, което отдава няколко имота под наем (генерирайки например 25,000 евро годишно), реши да продаде един от по-старите си апартаменти (например за 60,000 евро), НАП би разгледала тази продажба не като инцидентна сделка на гражданин, а като част от цялостната му икономическа дейност по управление на недвижими имоти. Следователно, сумата от продажбата (60,000 евро) се сумира с наемите (25,000 евро). Общият оборот става 85,000 евро, което мигновено пробива границата от 51,130 евро и активира задължението за регистрация по ДДС в 7-дневен срок. Неспазването на този срок може да доведе до изискване продавачът да внесе 20% ДДС върху цялата стойност на продадения имот за своя сметка, което на практика би унищожило финансовия смисъл на сделката.

Режими за малки предприятия (SME) в рамките на ЕС

Законът за ДДС за 2026 г. въвежда изцяло нова Глава 21б, уреждаща специалните режими за малки и средни предприятия (SME), чиято цел е да облекчи бизнеса с по-малки мащаби и да улесни трансграничната търговия в Европейския съюз.

1. Национален SME режим (чл. 168д от ЗДДС): Този режим е приложим за лица, чийто годишен оборот в страната е под или равен на 51,130 евро както през текущата, така и през предходната година. Предприятията в тази категория са освободени от задължението да се регистрират по общия ред на ЗДДС, не начисляват данък върху своите доставки и съответно нямат право на данъчен кредит за покупките си. Прилагането на режима е автоматично и не изисква изрично подаване на заявления до приходната агенция. За повечето малки наемодатели, които не преминават този праг, статутът остава запазен без промени.
2. Съюзен SME режим (чл. 168е от ЗДДС): Това е мащабна иновация, предназначена за данъчно задължени лица, които извършват доставки на стоки или услуги (вкл. отдаване под наем) в други държави членки. За да се възползва от този режим, българският инвеститор трябва да отговаря на две кумулативни условия: годишният му оборот в България да е под 51,130 евро И общият му оборот за целия Европейски съюз (сумата от оборотите във всички държави членки) да не надвишава прага в Съюза от 100,000 евро. За разлика от националния режим, тук се изисква проактивно действие – лицето трябва да подаде електронно заявление до НАП, посочвайки държавите, в които желае да оперира. След одобрение, НАП издава специален идентификационен номер с наставка „-EX“. Притежателят на този номер може да фактурира без ДДС в избраните държави членки, спестявайки си огромните разходи и административни усложнения по регистрация по ДДС във всяка отделна юрисдикция. В замяна на това облекчение, лицето има задължението да подава специален тримесечен отчет пред НАП за реализираните обороти във всяка държава членка, като отчетът се подава дори при нулеви обороти за периода.

Статут на обекта: Жилище спрямо Търговски площи и начисляване на ДДС

Въпросът дали реално се начислява и дължи ДДС при наем след преминаването на прага за регистрация, зависи изцяло от характера на доставката, регламентиран в чл. 45 от ЗДДС. Обектът, който се отдава, както и статутът на получателя, определят дали сделката е облагаема или освободена.

ДДС при наем на жилище (Освободена доставка)

Законодателят проявява силно изразена социална политика по отношение на задоволяването на базови жилищни нужди. Съгласно чл. 45, ал. 4 от ЗДДС, отдаването под наем на сграда или част от нея за жилище е дефинирано като освободена доставка. При освободените доставки не се начислява данък върху добавената стойност, независимо от това дали наемодателят е регистриран по ЗДДС или не.

За да се приложи обаче това освобождаване, НАП изисква стриктно и кумулативно спазване на три ключови критерия:

1. Архитектурен и правен статут на обекта: Имотът трябва да е със статут на жилище (апартамент, къща) съобразно Закона за устройство на територията (ЗУТ). Тук възниква масов проблем при новото строителство – обекти, които по документи са приети като „ателие за индивидуална творческа дейност“, „студио“, „кабинет“ или „офис“, не могат да се ползват от това освобождаване, дори и реално в тях да живеят хора. Отдаването им винаги е облагаема доставка.
2. Статут на наемателя: Наемателят задължително трябва да бъде физическо лице, което не действа в качеството си на търговец (ЕТ или свободна професия).
3. Цел на ползване: Имотът трябва да се използва изключително и само за задоволяване на лични или семейни жилищни нужди на наемателя.

Критичен риск в практиката: Често срещан сценарий е регистрирано по ДДС лице (наемодател) да отдаде жилищен апартамент на юридическо лице (фирма), което възнамерява да го ползва за настаняване на свои служители (т.нар. корпоративен наем). В този случай второто условие е нарушено. Наемателят не е физическо лице, а търговец. Следователно доставката губи освободения си характер и автоматично се превръща в облагаема. Наемодателят е длъжен да начисли 20% ДДС върху наемната цена, което оскъпява разхода за наемателя или намалява реалната печалба на наемодателя.

ДДС при наем на стопански и други обекти (Облагаема доставка)

Когато обектът на договора за наем е нежилищен – например офис, магазин, склад, гараж, логистична база или земеделска земя (в случаите извън арендата по чл. 45, ал. 5) – доставката е категорично облагаема.

В тези хипотези:

• Ако наемодателят (физическо или юридическо лице) не е регистриран по ЗДДС, приходите от тези наеми формират неговия облагаем оборот. При достигане на прага от 51,130 евро, лицето се регистрира.
• След регистрацията по ЗДДС, наемодателят е законово задължен да издава данъчни фактури, в които към договорената наемна цена се добавя 20% данък върху добавената стойност. Този данък се събира от наемателя и се превежда към държавния бюджет чрез месечните Справки-декларации, подавани до 14-то число на следващия месец.

Право на данъчен кредит: Механизъм и стратегии за възстановяване на ДДС

Темата за възстановяването на ДДС (правото на данъчен кредит) е от фундаментален интерес за инвеститорите, придобиващи активи в новопостроени сгради или планиращи мащабни капиталови разходи за ремонти и обзавеждане. Придобиването на недвижим имот от строител почти винаги е обложено с 20% ДДС. Желанието на инвеститора да „върне“ тези 20% от държавата обаче се сблъсква със строгите рестрикции на чл. 70 от ЗДДС.

Основният принцип в системата на ДДС, залегнал в чл. 70, ал. 1, т. 1 от ЗДДС, гласи, че не е налице право на данъчен кредит, когато стоките или услугите са предназначени за извършване на освободени доставки (посочени в Глава четвърта, чл. 38-50). Това създава директна причинно-следствена връзка между начина на експлоатация на имота и правото на възстановяване на данъка.

Бъдеща експлоатация на придобития имот	Статут на доставките (Наемите)	Право на приспадане на данъчен кредит (ДДС при покупка)
Дългосрочен наем на физически лица за жилищни нужди	Освободена доставка (чл. 45, ал. 4)	Абсолютно НЯМА право на данъчен кредит. Платеният при покупката и ремонта ДДС остава реален, невъзстановим разход.
Дългосрочен наем на юридически лица (фирми) или търговски обекти	Облагаема доставка с 20% ставка	ИМА право на пълен данъчен кредит, при условие че наемодателят се регистрира по ЗДДС преди или към момента на покупката.
Краткосрочен наем (туристическо настаняване чрез платформи)	Облагаема доставка (приравнена на хотелиерство)	ИМА право на пълен данъчен кредит. Услугата се облага (често с намалена ставка от 9%), което дава право на възстановяване на входящия данък.
Смесено ползване (напр. сграда с офиси и апартаменти)	Смесени доставки (облагаеми и освободени)	Частично право, определяно чрез коефициент по чл. 73 от ЗДДС (пропорционално на съотношението между облагаеми и освободени обороти).

За инвеститорите, които закупуват обекти с ясна търговска насоченост (офиси, складове) или имоти, които ще оперират на пазара на краткосрочните туристически наеми, законът предоставя мощна възможност: доброволна регистрация по ДДС. Съгласно чл. 100 от ЗДДС, всяко лице може да подаде заявление за регистрация по ДДС по избор, много преди оборотът му да е доближил изискуемите 51,130 евро.

Експертите от правно-счетоводна кантора Balance.bg разработват прецизни стратегии, при които лицето се регистрира доброволно по ЗДДС преди подписването на окончателния договор за покупка и нотариалното изповядване на сделката. По този начин, ДДС-то върху покупната цена, фактурирано от строителя, както и ДДС-то върху последващите скъпи ремонти, дизайнерски услуги, мебели и техника, може да бъде ефективно приспаднато или възстановено в брой от държавния бюджет. Тази стратегия драматично подобрява възвръщаемостта на инвестицията (ROI), тъй като намалява реалната стойност на придобиване с една пета.

Специфики при краткосрочните наеми (Airbnb, Booking) и чуждестранни платформи

Макар основният фокус на настоящия материал да е концентриран върху дългосрочните наемни отношения, динамиката на пазара налага разглеждане на спецификите при краткосрочното туристическо настаняване чрез глобални дигитални платформи като Airbnb, Booking.com и Expedia.

Ключовата разлика тук не произтича толкова от самия акт на настаняване на туристите, колкото от технологията на посредничество. Когато български наемодател използва чуждестранна платформа за намиране на клиенти, платформата удържа комисионна за своята услуга. От гледна точка на ЗДДС, наемодателят е получател на дигитална услуга, предоставена от данъчно задължено лице, установено извън територията на страната (обикновено в Ирландия или Нидерландия).

Това активира разпоредбите на чл. 97а от ЗДДС, които задължават получателя на такава услуга да се регистрира по ДДС не по-късно от 7 дни преди датата на първото плащане на комисионна. Тук праг за регистрация по ДДС от 51,130 евро не съществува – задължението е абсолютно и възниква още от първия цент платена комисионна. Регистрацията по чл. 97а е специфична: тя задължава лицето да издава протоколи по чл. 117, с които да самоначислява 20% ДДС върху удържаната от платформата комисионна, и да го внася в хазната. Тази регистрация не дава право на данъчен кредит за направените разходи за обзавеждане на имота, нито задължава лицето да начислява ДДС върху самите нощувки, освен ако общият му оборот от нощувки не надхвърли универсалния праг за регистрация по общия ред.

По отношение на подоходното облагане, ако физическото лице не е регистрирано като Едноличен търговец (ЕТ) и отдава до 20 стаи, категоризирани или регистрирани по Закона за туризма, доходът подлежи на облагане с патентен данък по Закона за местните данъци и такси, при условие че оборотът не превишава 51,130 евро и лицето не е регистрирано по ДДС (освен по специалния чл. 97а). Патентният данък се плаща на 4 равни вноски през годината. В случай че тези условия не са спазени, лицето се облага по ЗДДФЛ или с 10% корпоративен данък, ако е регистрирало фирма.

Когато местно физическо лице реализира доходи от наем на недвижим имот, намиращ се в друга държава (например в Германия), тези доходи също подлежат на деклариране в България чрез Приложение № 4 на Годишната данъчна декларация. Доходът се посочва в брутен размер, приспадат се 10% нормативно признати разходи (без да се признават реалните разходи, направени в Германия), след което се прилага съответният метод за избягване на двойното данъчно облагане (СИДДО). За доходи от Германия, считано от 2024 г., се прилага методът на „обикновен данъчен кредит“, при който платеният в чужбина данък може да се приспадне от дължимия в България, при стриктно доказване с официални документи.

Икономическо въздействие, доходност от наем и въвеждане на еврото

Данъчното третиране има директен, математически измерим ефект върху крайната рентабилност на инвестициите в недвижими имоти. Правилното структуриране на дейността може да запази маржовете на печалба, докато грешките могат да ги унищожат.

Изчисляването на инвестиционната ефективност се базира на два основни показателя: брутна и нетна доходност. Брутната доходност се изчислява по класическата формула: (Годишен наем / Покупна цена) x 100. Например, при закупен апартамент в центъра на София за 450,000 лв. и отдаден за 2,000 лв. месечно (24,000 лв. годишно), брутната доходност е 5.3%. Този показател обаче е илюзорен, тъй като не отчита данъчната тежест, местните данъци и такси, амортизацията, таксите за управление към агенции (които обикновено съставляват 10% от месечния наем при пълен property management) и периодите на незаетост на имота (vacancy rate, реалистично около 5% или 3-4 седмици годишно).

След приспадане на ефективния данък от 9% по ЗДДФЛ (или 15% + осигуровки, ако дейността е преквалифицирана в стопанска), местния данък сгради и такса смет, разходите за периодични ремонти и подмяна на обзавеждане (обикновено 1-2% от стойността на обзавеждането годишно), реалната нетна доходност за премиум имот в центъра на София се стабилизира в диапазона между 3% и 4.5%.

Анализ на реалната доходност (Пример за имот на стойност 450,000 лв.)	Стойности
Годишен брутен наем (12 месеца x 2,000 лв.)	24,000 лв.
Брутна доходност	5.3%
Данък доход (9% ефективна тежест по ЗДДФЛ)	– 2,160 лв.
Местни данъци и такса смет (Ориентировъчно)	– 400 лв.
Амортизация на обзавеждане и дребни ремонти	– 1,500 лв.
Риск от незаетост на имота (5%)	– 1,200 лв.
Нетен реализиран приход	18,740 лв.
Реална Нетна доходност	4.16%

Макар имотите в периферните квартали (например покупна цена 200,000 лв., наем 700 лв.) да показват сходна или понякога по-висока първоначална брутна доходност, те носят значително по-голям риск от дълги периоди без наемател и по-бърза амортизация при икономическо забавяне, което ерозира нетния резултат в дългосрочен план. Експертите съветват инвеститорите, използващи кредитен ливъридж (напр. 20% самоучастие и 80% ипотека), да изчисляват отделно възвръщаемостта на собствения капитал (ROE), тъй като при физическите лица лихвите не се признават за разход пред НАП.

Интеграция в Еврозоната и счетоводно отчитане

С официалното въвеждане на еврото като национална валута на Република България, планирано за 2026 г., данъчната и счетоводната администрация преминават към изцяло нов стандарт на отчитане. Всички стойности в ЗДДС и ЗДДФЛ вече са преизчислени и заложени в евро.

Транзицията налага специфични правила при подаването на декларации. Доходите на физически лица, придобити през 2025 г. (докато официална валута е левът), ще се декларират през пролетта на 2026 г. с Годишната данъчна декларация по чл. 50, като паричните стойности в нея остават в лева. За доходите, които ще бъдат придобити през 2026 г. – когато валутата вече е евро – стойностите в декларациите, които ще се подават през 2027 г., ще бъдат изцяло в евро. Същите принципи за валутна консистентност важат и за месечните Справки-декларации по ЗДДС и декларациите за осигурителен доход (Образец 1). Важно е да се отбележи, че всички публични вземания и данъчни задължения към НАП, платими след 1 януари 2026 г., ще се събират изключително и само безкасово и във валута евро.

Заключение

Данъчното законодателство, касаещо управлението на недвижими имоти, претърпява радикална метаморфоза. Разграничението между събирането на пасивни наеми и извършването на стопанска дейност е критично, тъй като определя не само данъчната ставка (9% ефективна срещу 15%), но и осигурителната тежест и признаването на оперативните разходи. Приходната администрация става все по-агресивна в своите опити за преквалификация на доходите на серийните инвеститори.

В същото време, промените в ЗДДС, транспониращи европейските регулации за 2026 година, залагат безпрецедентни предизвикателства. Новият праг от 51,130 евро и най-вече спорният чл. 168в, който включва освободена доставка на имоти в облагаемия оборот, превръщат пасивното отдаване на жилища в административно минно поле. Инвеститорите, които консолидират приходи от наеми и продажби на стари инвестиционни активи, са изложени на огромен риск да пропуснат кратките 7-дневни срокове за задължителна ДДС регистрация, което води до съкрушителни финансови санкции.

Навигирането през този сложен лабиринт от нормативни актове, европейски директиви и съдебна практика е невъзможно без професионално структуриране на инвестиционния портфейл. Експертизата, изградена на границата между правото и финансите, е единственият гарант за опазване на постигнатата нетна доходност. Екипът на правно-счетоводна кантора Balance.bg притежава специализирания опит, необходим за анализиране на индивидуални казуси, изграждане на устойчиви данъчни стратегии, съдействие при доброволна ДДС регистрация за ползване на данъчен кредит и цялостна защита при евентуални ревизии от страна на НАП.

За да подсигурите своите инвестиции, да оптимизирате данъчната си тежест и да гарантирате пълно съответствие с новите регулации за 2026 г., не отлагайте професионалния одит на Вашата дейност. Запазете час за консултация с опитен данъчен адвокат в София или онлайн за други части на страната чрез контактните форми на Balance.bg.